Beaucoup de propriétaires bailleurs se demandent s’ils peuvent alléger leur imposition en défalquant la taxe foncière de leurs loyers déclarés. La réponse existe, mais elle dépend d’un choix fiscal fait en amont et de quelques règles précises à respecter.
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, la taxe foncière est déductible des revenus fonciers, mais uniquement pour les propriétaires soumis au régime réel d’imposition. Cette charge vient réduire le montant imposable calculé à partir des loyers perçus, au même titre que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou certains travaux déductibles.
Quel régime fiscal choisir pour votre bien locatif ?
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En revanche, si vous avez opté pour le régime microfoncier, cette déduction n’est pas possible individuellement. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges, taxe foncière comprise, sans que vous ayez à justifier quoi que ce soit à l’administration fiscale.
Condition préalable : être au régime réel d’imposition
Pour déduire la taxe foncière, il faut donc relever du régime réel, soit parce que vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros par an, soit parce que vous avez volontairement opté pour ce régime alors que vous auriez pu rester au microfoncier. Cette option est engageante pour trois ans et se déclare directement auprès de l’administration fiscale.
Le régime réel impose de tenir une comptabilité précise de toutes les charges liées au bien loué, mais il devient souvent plus avantageux dès que les dépenses réelles (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt) dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % du microfoncier.
Régime réel vs microfoncier
| Critère | Régime réel | Régime microfoncier |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | Aucun | 15 000 € par an |
| Taxe foncière déductible | Oui, au réel | Non, incluse dans l’abattement |
| Abattement forfaitaire | Aucun | 30 % |
| Déficit foncier possible | Oui | Non |
| Formulaire | 2044 | 2042 |
Quelles parts de la taxe foncière peut-on déduire ?
La part déductible correspond à la taxe foncière sur les propriétés bâties, calculée sur le bien loué et effectivement payée au cours de l’année d’imposition concernée. Cette somme doit pouvoir être justifiée par l’avis d’imposition envoyé par les impôts locaux, à conserver en cas de contrôle.
En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien qu’elle figure souvent sur le même avis, n’est généralement pas déductible lorsqu’elle est refacturée au locataire dans les charges récupérables. Si le propriétaire la prend à sa charge sans la récupérer, la question mérite d’être vérifiée au cas par cas selon la nature du bien loué.
La ligne à ne pas manquer sur le formulaire 2044
La taxe foncière déductible se reporte généralement à la ligne 227 du formulaire 2044, dans la partie consacrée aux impôts locaux. Une erreur fréquente consiste à additionner la TEOM récupérée auprès du locataire, ce qui fausse le calcul du revenu net imposable.
Comment déclarer la déduction de la taxe foncière ?
La méthode déclarative diffère selon que le bien est loué nu ou meublé, car les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux obéissent à des règles distinctes de l’administration fiscale.
Location nue : formulaire 2044
Pour une location nue au régime réel, la taxe foncière se déclare sur le formulaire 2044 dédié aux revenus fonciers. Elle vient s’ajouter aux autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, travaux déductibles) pour déterminer le résultat foncier imposable ou le déficit foncier éventuel.
Lorsque les charges dépassent les loyers encaissés, ce déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Ce plafond grimpe à 15 300 euros dans certains dispositifs spécifiques, et jusqu’à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au moins la classe D du diagnostic de performance énergétique.
Location meublée : déclaration spécifique
La location meublée relève d’un régime fiscal différent, celui des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. La taxe foncière y reste déductible, mais elle se déclare dans la liasse fiscale ou sur la déclaration 2042-C-PRO selon que vous êtes au régime micro-BIC ou au régime réel, et non sur le formulaire 2044 réservé aux locations nues.
Les propriétaires bailleurs en meublé au régime réel peuvent également amortir le bien et le mobilier, ce qui vient s’ajouter à la déduction de la taxe foncière pour réduire fortement, voire annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.
Autres charges déductibles des revenus fonciers
La taxe foncière n’est qu’une pièce parmi d’autres dans le calcul des charges déductibles au régime réel, tout comme la régularisation des charges locatives après le départ du locataire. Les intérêts d’emprunt liés à l’achat, à la construction ou aux travaux du bien loué entrent également dans ce calcul, tout comme les frais de gestion locative, les primes d’assurance propriétaire non occupant et les charges de copropriété non récupérables.
Les travaux déductibles couvrent l’entretien, la réparation et l’amélioration du logement, à condition qu’ils ne modifient pas la structure du bien ni n’en augmentent le volume habitable. Cumulées avec la taxe foncière, ces charges permettent souvent de faire basculer le résultat foncier en déficit, un mécanisme que le régime microfoncier ne permet jamais d’exploiter.